封面新闻记者 石伟
“我从儿子的亡故赔偿金里拿了88万，买了20多平方米的铺面，等我们老两口过世，俩孙儿成了孤儿，能有个生活留个保障。”17日，69岁的杨先生的一番话让现场其他业主唏嘘不已。
日前，封面新闻（新闻热线02886969110）报道了湖北咸宁千名业主购买商场“包租商铺”被拖欠返租、开发商回购商铺承诺落空的问题。17日，又有多名业主联系记者，讲述他们各自面临的遭遇。
涉事的“金诚·沃尔玛购物广场”运营方回复记者，公司面临资金困难，10年前签订的“按7%比例返租”合同不合法，实质上已经作废，近几年按3.5%比例返租的标准也无力继续执行，销售宣传的商铺回购也无法实现。目前公司已按照政府部门要求，设立了监管账户，向商户新收的租金全部进入监管账户；公司愿意把自有的楼层卖掉，来偿还拖欠的返租。
负责处理事件的咸宁市市场监督管理局表示，正在多举措协助解决问题。
老夫妻用儿子88万元赔偿金买商铺
保底收益期满回购承诺均落空
17日，从建筑工地请假赶到现场的杨先生介绍，他的儿子2014年在外打工时意外身亡，用工单位赔偿了100万元。
“在这之前，他们小两口离婚了，两个孩子由我儿子抚养。我们老两口当时快60岁了，担心我们过世后俩孩子生活没有着落。”杨先生说，当时看到“金诚·沃尔玛购物广场”的商铺销售宣传，宣称“10年无忧托管”“7%保底收益，120%原价回购”“零风险投资”，现场考察后拿出88万元，购买了20多平方米的铺位。
“开发商是咸宁金诚房地产开发公司，它旗下的金盛智信运营管理公司从买房人手里承租铺面，统一经营管理，按合同约定的总房价的7%给我们返租。楼层不同、优劣位置不同，有些铺位前3年免返租，有些铺位是前5年免返租。”杨先生说，他签的是3年免租合同，实际上到2020年才开始第一次拿到返租，但商场认为受疫情影响，没办法按7%比例计算，只能按3.5%比例执行。即便如此，杨先生领取4年的租金后，2024年之后就再也没拿到过租金了。
杨先生说，按照金盛智信公司的要求，业主需要根据返现金额自行缴纳税费，之后凭票领取返租。“刨除税费，我4年一共拿到10万多块钱。有些业主税都交了，来领钱的时候说没钱。”
武汉的盛女士，丈夫患有强制性脊椎炎，两人在深圳打工时丈夫病情加重。两人返回武汉，用攒的钱买了商铺。
“他的姨家表弟也是强制性脊椎炎。表弟家，他表弟的姑姑家，也都买了铺面，都是冲着宣传去的，想以后每个月有个稳定的经济来源，至少买药不用愁，没想到现在成这个样子。”盛女士说，这些铺面大多是整块楼面切分成小块销售，只代表地板上的一块面积，甚至很多业主至今都没能清晰知道自己的铺位具体是哪一块。
业主们认为，运营方拖欠租金、单方面降低返租比例，无法兑现回购承诺，目前又提出新的返租方案，业主们作为个体，对铺面实际上没有控制和处置的权限，在运营方面前更没有主动权。
运营方：
相关宣传是外包销售私自承诺
返租合同不合法已作废
当年的宣传资料显示，“金诚·沃尔玛购物广场”商铺有7大核心优势，大字标注“7%保底收益，120%原价回购，10年无忧托管”。
10年前的宣传资料（受访者供图）
业主们向记者出示购房合同、委托运营合同，认为金诚房地产公司、金盛智信运营管理公司从最初宣传，到中间的合同约定，以及后期的执行都存在混乱和不负责任。
“前3年或者5年业主的免租损失，折算后从房价里减免。宣传的7%比例、按原价120%回购商铺，有些合同是参考总房价计算，有些是参考减免后实际支付的总价。”业主们介绍，后期拖欠租金被业主维权期间，金盛智信公司兑现支付又出现区别对待，“闹得凶的，耗费精力起诉的，按4%支付。闹得不凶，或者没能力起诉的，按3.5%执行。”
1月17日，记者按照金盛智信公司黄经理的要求，前往咸宁当面采访时，黄经理表示，相关宣传中的承诺，“是外包的销售公司为了卖楼业绩对外宣传的”。
黄经理称，当年楼盘销售压力大，第三方外包销售公司为了完成销售、顺利拿到提成，私自对外进行了上述宣传、承诺。“100块钱的东西，他标价150元，说打折优惠给你，你实际支付了100块钱。他从利润中提成一部分，后边我还按150元给你返现，然后还按这个价回购，怎么可能！”
黄经理表示，由于疫情影响、周边商场竞争、消费习惯和市场行情变化等原因，无论参考总房价原价还是减免后的实际支付价格，公司无力按照7%比例返租，部分业主分别起诉后，返租比例下调到3.5%是法院许可、判决的。“近两年又有业主起诉，法院新判决中把比例调高到4%。法院并未偏袒我们。”
记者询问，法院在不同的个案中根据现实特殊情况，将返租比例进行调整，是否意味着全部1660多份合同全部作废，公司可以不用依照合同履约。
黄经理坦言，目前阶段，即便是3.5%的返租比例，公司也无力继续执行。
“7%比例的合同实质上是作废了。前两年我们按这个比例支付了一部分，后来付不起了。这个比例实际是不合法的，但是当时大家都是这么搞。现在合同也已经到期了。我们当初的合同也是说‘可以回购’，并没有说必须要回购。”黄经理说，从眼前实际情况看，无论是按照哪个参考值回购商铺，公司都没办法兑现。
记者注意到，杨先生2016年签订的《补充协议》中，明确注明“按110万原本总价标准支付保底收益，10年后以此价为计算标准回购商铺”，协议盖章是“湖北金盛智信运营管理有限公司”。
业主提供的协议，运营方称是“非法手段所得”（受访者供图）
记者将此协议交给黄经理确认，询问该内容是否也是“外包销售公司私自承诺”。
黄经理称：“这个协议是特殊时期被某些人用特殊手段逼公司写的，法院已经判决无效。当时签了200份这样的协议。”
业主称，这些协议的签订时间，从2014年持续到2019年都有，都是买房后就同步签订的，“他们卖了5年房子，一直一边卖房一边被逼迫签不平等协议？”
当地部门：
多举措帮助、督促企业解决问题
该卖楼时要卖楼
记者实地采访中看到，“金诚·沃尔玛购物广场”位于咸宁繁华商业区，商场内的客流量相对比较可观。
金诚·沃尔玛内部（石伟 摄影）
现场不少业主提出疑问，这栋7层商业体的铺面几乎全部销售，当年的行情火爆、单价较高，销售收入应该充足，之后招商入驻的商户众多，商户们都按时交租，租金收入也比较稳定，拖欠返租问题为何会持续近10年。他们怀疑，相关资金被运营方挪用，“我们申请了查看账目明细，他们没同意”。
对此，黄经理向记者算账：该商场连同地下层共8层，其中4层的产权是开发商自有，两层整体租给沃尔玛，一层租给了影城这样的大场地客户，顶层未出租。剩余的4层，累计切割、销售了1661个铺位，有业主1500人；招商入驻了150个左右的商户，年租金1000万左右。连同自有产权部分的租金，每年能收租金1800万左右。
“当年铺面销售累计收到4亿元左右，但是老板李某在开发阶段还欠有贷款。按照7%比例，每年要付3000万，比例对折之后每年是1500多万。我们之前还有旧账欠着。”黄经理说，两年前公司曾申请破产，未被政府允许。目前，公司在政府部门要求下成立监管账户，从商户那里新收取的租金进入监管账户，按照业主实际支付金额的比例，供业主分配；公司愿意将自有产权的楼层低价卖掉，来偿还拖欠的返租。
黄经理说，下一步考虑成立业主委员会，将商场运营交给业主委员会，“我们从收入中只抽取几个点就行。”
“我们的钱给他用了10年，他把这么大的摊子搞坏了，有资产不舍得卖，想把烂摊子丢给政府、丢给业主，还想从中抽取利润。这说得过去么？”业主们表示，金诚房地产、金盛智信这样的方案，不是在诚恳解决问题。
咸宁市市场监管局负责人告诉记者，该局受命协助解决“金诚·沃尔玛购物商场”的问题，近几年以来一直在多举措推动解决。“主要领导与业主定期对话，沟通信息，倾听诉求。发动资源，协助配合开发商、运营商融资贷款，目前还没进展。成立了监管账户，新收取的租金从监管账户直接返给租户，先把2026年的返租解决了，再逐步想办法还旧账。”
该负责人表示，这处商场涉及数千名业主、商户、工作者，轻易破产损害群体利益，“开发商自有产权的资产实际可以覆盖债务，该割肉的时候要割肉。我们正在想办法协助他们招商头部优质商业，帮助他们找有能力的资源，该卖楼要卖楼，尽快合理变现、解决问题。”
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